Elke dag komt er 1.644 vierkante meter magazijnruimte in België bij
Steeds meer ‘super-magazijnen’ in ons land
De Belgische logistieke sector boomt. Dit jaar kwam er naar schatting zo’n 600.000 vierkante meter aan nieuwe magazijnen bij. En opvallend: de magazijnen worden steeds groter, gesofisticeerder en diverser, zogenaamde ‘super-magazijnen’. Nog straffer: stilaan dreigen ook de huurprijzen voor het eerst in jaren omhoog te gaan: in Brussel betaal je vandaag voor een magazijn op een toplocatie al 55 euro per vierkante meter, een absoluut record. De reden? Ook tijdens deze coronacrisis blijft de vraag naar opslagruimte bijzonder groot en zal die door de groeiende e-commerce nog toenemen. Dat alles blijkt uit een marktanalyse van vastgoedgroep CEUSTERS, één van de belangrijkste makelaars van logistiek vastgoed in ons land.
Meer dan 3 miljoen vierkante meter nieuwe magazijnen. Zoveel is er tussen 2013 en 2019 aan nieuwe logistieke magazijnen - groter dan 40.000 vierkante meter - gebouwd. Dat is het equivalent van 443 voetbalvelden oftewel 1.174 vierkante meter per dag. Dat was nooit meer. En volgens vastgoedexpert CEUSTERS neemt dat aantal de komende jaren alleen nog maar toe.
Dit jaar kwam er bijvoorbeeld naar schatting nog eens bijna 600.000 vierkante meter nieuwe stock bij, goed voor zo’n 1.644 vierkante meter per dag. Ook in 2021 en 2022 staat er al zo’n 400.000 vierkante meter nieuwe magazijnen in ons land in de pijplijn. Dat er steeds meer vraag is naar zo’n opslagplaatsen, is een direct gevolg van de coronacrisis en het feit dat we met z’n allen veel meer online bestellen. Winkels en bedrijven zijn verplicht om meer strategische voorraden aan te leggen.
“E-commerce bloeit als nooit tevoren en de vraag naar opslagcapaciteit is heel groot. Voor veel bedrijven bleek online verkoop de levenslijn tijdens de lockdown. Dat zet zich verder de komende jaren. In ons land is nu eenmaal ook nog veel ruimte om te ontwikkelen. Vooral richting Limburg en Luik, die goedkoper zijn dan Antwerpen of Oost-Vlaanderen. Jarenlang werd gekeken naar Nederland maar vandaag ligt de markt voor grote logistieke centra bij ons.”
Christophe Wuyts, Head of Industrial Agency, CEUSTERS
Groter, gesofisticeerder en diverser
Al even opvallend. Er kwamen niet alleen meer distributiecentra bij, ze werden ook groter, gesofisticeerder en diverser. De zogenaamde ‘mega-distributiecentra’ of ‘super-magazijnen’. Concreet kwamen er sinds 2013 zo’n 41 van die super-magazijnen waarvan het overgrote deel is gebouwd in Vlaanderen. Een goed voorbeeld daarvan is de logistieke hub van Heylen Warehouses van 150.000 vierkante meter op een terrein in de Gentse haven. Van die grootorde staan er nog een 7-tal in de pijplijn.
“De magazijnen worden steeds groter omdat de logistiek steeds meer evolueert. Vandaag wordt alles veel meer geautomatiseerd of door robots afgehandeld waardoor je bijvoorbeeld grotere pallets hoger op elkaar kan stapelen zonder risico. In Vilvoorde komt zo bijvoorbeeld het eerste grote distributiecentrum met 2 verdiepingen in ons land.”
Christophe Wuyts, Head of Industrial Agency, CEUSTERS
Vooral de haven van Antwerpen en Oost-Vlaanderen - met de haven van Gent - doen het goed. Zowat de helft van alle magazijnen werd in deze provincies gebouwd. Enkele kwamen op de grens met Vlaams-Brabant.
Vorig jaar werd ook voor het eerst ooit meer dan 2 miljoen vierkante meter magazijnen in gebruik genomen, zo’n 8 procent meer dan in 2018. En alles ziet er naar uit dat de take-up dit jaar het record zal evenaren of zelfs verbreken.
Lage leegstand
De gevolgen van die hausse op de markt van magazijnen zijn ondertussen duidelijk te zien. Vandaag staat amper één procent van alle magazijnen in België leeg. Dat is een historische leegstandsgraad en daarmee is België zelfs koploper van Europa. De direct beschikbare ruimte wordt in recordtijd verhuurd.
“Voor alle markten is er een acuut tekort aan beschikbare ruimte. Daardoor beginnen de prijzen - die toch jaar en dag op zelfde niveau bleven - licht te stijgen. Vandaag is de gemiddelde huurprijs 43 euro per vierkante meter, in 2018 en 2017 was dit respectievelijk 42 en 41 euro. Maar opvallender was dat de hoogste huur in ons land steeg tot 55 euro per vierkante meter in Brussel, dat is ongezien.”
Christophe Wuyts, Head of Industrial Agency, CEUSTERS
Nederland & Brexit
Jarenlang verloor ons land grote magazijnen - en dus inkomsten en werkgelegenheid - aan Nederland, te wijten aan een betere regelgeving rond nachtarbeid. Maar die tijd is nu stilaan voorbij, klinkt het bij CEUSTERS.
“Dat België de komende jaren een sleutelrol zal innemen voor de logistiek in Europa staat in de sterren geschreven. Niet alleen zullen er meer voorraden nodig zijn omwille van de e-commerce, maar ook onze ligging blijft o zo belangrijk. De huurprijzen liggen in Nederland gemiddeld 20 procent hoger en ook de grondprijzen zijn enorm gestegen. België kan zich op dat vlak beter positioneren als kostenefficiënt alternatief. Bedrijven die zich willen vestigen in Europa maken dan snel de rekening. Bovendien vinden ze in Nederland amper nog medewerkers.”
Christophe Wuyts, Head of Industrial Agency, CEUSTERS
Tot slot zal ook de Brexit volgens de vastgoedexperten voor een versnelling zorgen op onze markt. Wanneer het Verenigd Koninkrijk een externe markt wordt, willen bedrijven een locatie binnen de eengemaakte Europese markt. België is interessant als toegangspoort, onder meer door de aanwezigheid van de Europese instellingen. Dat zal onze markt een extra boost geven, luidt het.
