Chaque jour, 1 644 mètres carrés d'espace de stockage sont créés en Belgique
De plus en plus de « super-entrepôts » dans notre pays
Le secteur logistique belge est en plein essor. Selon les estimations, 600 000 mètres carrés de nouveaux entrepôts ont été construits cette année. Il est marquant, par ailleurs, de constater que les entrepôts sont de plus en plus grands, sophistiqués et diversifiés, à tel point qu'on les appelle « super-entrepôts ». Plus frappant encore : les loyers risquent d'augmenter pour la première fois depuis des années. À Bruxelles, le mètre carré se paie déjà 55 euros pour un entrepôt situé dans un endroit de premier choix, un record absolu. La raison ? Même pendant la crise du coronavirus, la demande d'espace de stockage reste très élevée et augmentera encore sous l'effet de la croissance du commerce électronique. Ces éléments ressortent d'une analyse de marché du groupe immobilier CEUSTERS, l'un des plus importants courtiers en immobilier logistique de notre pays.
Plus de 3 millions de mètres carrés de nouveaux entrepôts : c'est la surface en nouveaux entrepôts logistiques – de plus de 40 000 mètres carrés – construite entre 2013 et 2019. Elle équivaut à 443 terrains de football, ou encore à 1 174 mètres carrés par jour. C'est du jamais vu. Et, à en croire l'expert en immobilier CEUSTERS, ces chiffres ne feront qu'augmenter dans les prochaines années.
Cette année, par exemple, on estime que près de 600 000 mètres carrés de nouvelle surface de stockage ont été ajoutés, soit quelque 1 644 mètres carrés par jour. Environ 400 000 mètres carrés de nouveaux entrepôts sont déjà en préparation dans notre pays pour 2021 et 2022. La demande croissante pour de tels entrepôts est une conséquence directe de la crise du coronavirus et du fait que nous achetons tous beaucoup plus en ligne. Les magasins et les entreprises sont obligés de constituer davantage de stocks stratégiques.
"Le commerce électronique est plus florissant que jamais et la demande de capacité de stockage très forte. Pour de nombreuses entreprises, les ventes en ligne ont constitué une véritable bouée de sauvetage pendant le confinement. Cette tendance se poursuivra dans les années à venir. Notre pays dispose encore de beaucoup d'espace à développer, en particulier dans les provinces du Limbourg et de Liège, qui sont meilleur marché que celles d'Anvers ou de Flandre-Orientale. Pendant des années, on s'est tourné vers les Pays-Bas, mais aujourd'hui, c'est chez nous que se situe le marché des grands centres logistiques."
Christophe Wuyts, responsable Industrial Agency, CEUSTERS
Plus grands, plus sophistiqués et plus diversifiés
Autre fait remarquable : les centres de distribution ne sont pas seulement plus nombreux. Ils sont également devenus plus grands, plus sophistiqués et plus diversifiés. On les appelle les « mégacentres de distribution » ou « super-entrepôts ». Concrètement, depuis 2013, quelque 41 de ces super-entrepôts ont été construits en Flandre. Le hub logistique Heylen Warehouses, qui occupe 150 000 mètres carrés sur un terrain du port de Gand, en est un bon exemple. Dans cet ordre de grandeur, quelque 7 autres projets sont encore en cours de réalisation.
"La taille des entrepôts ne fait qu'augmenter, car la logistique évolue de plus en plus. Aujourd'hui, tout est beaucoup plus automatisé ou manipulé par des robots, de sorte qu'il est possible, par exemple, d'empiler sans risque des palettes plus grandes, sur une hauteur plus importante. Vilvorde accueillera ainsi le premier grand centre de distribution à deux étages de notre pays."
Christophe Wuyts, responsable Industrial Agency, CEUSTERS
Le port d'Anvers et la Flandre orientale – avec le port de Gand – se portent particulièrement bien. Ces provinces abritent approximativement la moitié de l'ensemble des entrepôts. Quelques-uns se sont implantés à la frontière avec le Brabant flamand.
L'année dernière a vu, pour la première fois, la mise en service de plus de 2 millions de mètres carrés, soit environ 8 % de plus qu'en 2018. Et tout porte à croire que, cette année, le take-up égalera, voire battra le record.
Faible taux de vacance
Les conséquences de cet essor sur le marché de l'entreposage sont désormais clairement visibles. Aujourd'hui, à peine un pour cent de tous les entrepôts en Belgique sont inoccupés. C'est un taux de vacance historiquement faible, qui fait même de la Belgique le leader européen. L'espace immédiatement disponible est loué en un temps record.
"Il y a une pénurie aiguë d'espace disponible sur tous les marchés. En conséquence, les prix – qui sont restés au même niveau d'année en année – commencent à augmenter légèrement. Aujourd'hui, le loyer moyen est de 43 euros par mètre carré, alors qu'en 2018 et 2017, il était de 42 et 41 euros, respectivement. Mais plus remarquable encore : le loyer le plus élevé, dans notre pays, a atteint 55 euros au mètre carré à Bruxelles. C'est du jamais vu."
Christophe Wuyts, responsable Industrial Agency, CEUSTERS
Les Pays-Bas et le Brexit
Pendant des années, notre pays a perdu de grands entrepôts – et donc des revenus et des emplois – au profit des Pays-Bas, et ce, en raison de la meilleure réglementation de ces derniers en matière de travail de nuit. Mais, selon CEUSTERS, cette époque est pratiquement révolue.
"Il est inéluctable que la Belgique jouera, dans les années à venir, un rôle clé pour la logistique en Europe. Non seulement il faudra davantage d'entrepôts en raison du commerce électronique, mais notre situation géographique reste aussi très importante. Aux Pays-Bas, les loyers sont en moyenne 20 % plus élevés et le prix des terrains a également énormément augmenté. Sur ce plan, la Belgique est davantage à même de se positionner en tant qu'alternative rentable. Les entreprises qui souhaitent s'implanter en Europe auront vite fait le calcul. Qui plus est, il est devenu très difficile de trouver de la main-d’œuvre aux Pays-Bas."
Christophe Wuyts, responsable Industrial Agency, CEUSTERS
Enfin, selon les experts de l'immobilier, le Brexit entraînera également une accélération sur notre marché. Lorsque le Royaume-Uni deviendra un marché extérieur, les entreprises voudront s'implanter au sein du marché européen unifié. La Belgique est intéressante en tant que porte d'entrée, notamment en raison de la présence des institutions européennes. Ceci donnera un coup de fouet supplémentaire à notre marché, conclut-il.
